Entrega de imóvel alugado
Pela Lei 8.245/1991 (art. 23, III), o imóvel volta no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal. O ponto de partida é ler juntos a vistoria de entrada, o laudo de saída e as fotos atuais. A Duarte Souza analisa esses documentos, executa os reparos combinados e confere os serviços antes da entrega das chaves.
Ver avaliações no Google (abre em nova aba)Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato
art. 23, III
O locatário restitui o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
Ler a lei no site do PlanaltoA regra da devolução
A Lei do Inquilinato traz a regra geral da devolução. Os resumos a seguir acompanham o texto publicado no Planalto, e o contrato de locação pode detalhar cada ponto.
Esses pontos ficam para o contrato e para as regras de cada imobiliária. Leia o seu contrato antes de planejar os reparos.
Esta página explica a regra geral e não é orientação jurídica. Para dúvidas sobre cláusulas, cobranças ou responsabilidade em um caso concreto, consulte um advogado.
Texto integral: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), no site do Planalto.
Item por item
Nem tudo o que aparece no laudo de saída tem a mesma origem. A tabela mostra exemplos comuns em cada item e o que o engenheiro observa para separar uma situação da outra.
| Item | Desgaste do uso normal | Sinal de dano | Defeito anterior ou construtivo | O que o engenheiro observa |
|---|---|---|---|---|
| Pintura | Tinta desbotada ou amarelada pelo tempo e pela luz, sujeira leve de uso. | Riscos, rabiscos, manchas de impacto e furos que não aparecem no laudo de entrada. | Mancha vinda de infiltração, bolhas por umidade na base, fissuras que já existiam na alvenaria. | A origem de cada mancha, a pintura registrada na entrada e se a base aceita tinta sem correção. |
| Piso | Perda de brilho e desgaste uniforme nas áreas de passagem. | Peças trincadas ou lascadas por impacto, riscos profundos, manchas de produto químico. | Peças ocas ou soltas por falha de assentamento, rejunte que se solta sem esforço. | O som das peças à percussão, o desenho das trincas e o registro do piso no laudo de entrada. |
| Portas e janelas | Dobradiças com folga leve e ferragens gastas pelo uso. | Folha perfurada ou lascada, batente quebrado, fechadura forçada, vidro trincado por impacto. | Porta que empena com a umidade do ambiente, janela com infiltração pela vedação original. | Se o problema vem do uso ou da instalação, e se a peça pede ajuste ou troca. |
| Elétrica | Espelhos de tomada amarelados e interruptores com a mola cansada. | Espelhos quebrados, tomada derretida por aparelho acima da capacidade, fiação alterada sem autorização. | Disjuntor mal dimensionado, emendas antigas na fiação, ausência de aterramento. | Se o aquecimento ou o desarme vem do uso de um aparelho ou do dimensionamento da instalação. |
| Hidráulica | Vedações de torneira e de descarga gastas pelo uso. | Louça quebrada, metal danificado por impacto, entupimento por objeto jogado no ralo ou no vaso. | Vazamento em tubulação embutida, pressão baixa pela própria instalação, infiltração vinda do vizinho. | A origem do vazamento ou da umidade antes de refazer revestimento, forro ou pintura. |
Os exemplos são sinais comuns, não conclusões. A classificação de cada caso depende do laudo de entrada, do contrato e, se houver divergência, de avaliação jurídica. Pela lei, o locatário responde pelos danos que causou (art. 23, V) e o locador, pelos defeitos anteriores à locação (art. 22, IV).
Como a Duarte Souza trabalha
A devolução costuma travar em três pontos: o laudo de entrada mal lido, a causa do defeito sem tratamento e a pintura que precisa ser refeita. O método começa por eles.
Responsável técnico
João Paulo Duarte de Souza
Engenheiro Civil · CREA-GO 1015110908D
Oito anos no mercado imobiliário
Conheça o engenheiroA vistoria de entrada, o laudo de saída e as fotos atuais são lidos lado a lado, item por item.
Mancha, fissura ou falha de instalação têm a origem investigada antes de pintar ou trocar peças.
O escopo segue a ordem do laudo. A proposta traz serviços, materiais e condições, com visita quando necessária.
Primeiro a origem do problema, depois os reparos, a pintura e a limpeza, para evitar retrabalho.
Os serviços contratados são conferidos antes da vistoria de saída. A aprovação cabe à imobiliária ou ao locador.
Para começar
Com estes documentos, a análise começa pelo que importa: o que a vistoria de entrada registrou e o que o laudo de saída aponta.
A vistoria feita no início da locação, com as fotos, se houver.
As pendências apontadas pela imobiliária, se a vistoria de saída já aconteceu.
Uma foto geral de cada ambiente e fotos de detalhe dos pontos citados no laudo.
Cidade e bairro, para organizar a visita quando ela for necessária.
O prazo combinado com a imobiliária ou o fim do aviso de desocupação.
Planejamento
Na locação por prazo indeterminado, o aviso de desocupação é de pelo menos 30 dias (art. 6º). Essa é a janela natural dos reparos. A ordem abaixo evita pintar antes de resolver a causa e limpar antes de terminar o que gera poeira.
Exemplo ilustrativo, sem prazo garantido
Pelo menos 30 dias antes, na locação por prazo indeterminado (art. 6º).
Laudo de entrada, pendências de saída e fotos lidos lado a lado.
Visita quando necessária e proposta com serviços, materiais e condições.
Primeiro o que gera o problema, como umidade ou instalação, depois o reparo.
Os serviços contratados são conferidos antes da vistoria.
A imobiliária ou o locador faz a vistoria de saída, conforme o contrato.
A duração de cada etapa depende do imóvel, do escopo e da agenda combinada. O exemplo mostra só a ordem.
Algumas imobiliárias só dão a devolução por concluída depois da vistoria, e o aluguel pode continuar correndo até lá. Confira essa regra no seu contrato.
Pintura
A pintura de entrega começa antes da tinta: investigar manchas, preparar a base e usar cor e produto compatíveis com a vistoria de entrada.
Conferir os serviços antes da vistoria ajuda a encontrar esses pontos a tempo. A aprovação continua sendo da imobiliária ou do locador.
Critérios publicados por uma imobiliária nas orientações de desocupação. Fonte: Adriano Imóveis, orientações de desocupação, consulta em 2026-09-23.
Antes de pedir a proposta
Prazos e valores de referência para planejar a entrega. O que vale para o seu imóvel vem na proposta, com serviços, materiais, prazo e preço final.
Prazos
Médias válidas quando o serviço é só pintura e limpeza.
3 diaspara o orçamento, depois que recebemos o laudo e as fotos
3 diasde execução em um apartamento de 2 quartos
5 diasde execução em uma casa
Com mais reparos, o prazo varia com a quantidade e o tipo de serviço e é informado na proposta.
Preço de referência
Referência para pintura.
São valores de referência, não uma proposta. O preço final depende da metragem, do estado das paredes e do que o laudo aponta, e é informado na proposta, junto com o que o preço inclui.
Do outro lado da entrega
Proprietário
Quando o imóvel volta, a leitura técnica separa o que é acabamento do que é causa, como umidade, fissura ou falha de instalação. Assim o reparo trata a origem, e não só o sinal. Enquanto o imóvel está vazio, ele não gera aluguel.
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Imobiliária
Um engenheiro com nome e registro no CREA para ler o laudo, organizar o escopo pelos itens da vistoria e conferir os serviços contratados. As condições são combinadas com cada imobiliária.
Nas seis cidades atendidas, o IBGE registra 844 unidades de gestão e administração de imóveis, 662 delas em Goiânia.
Fonte: IBGE, Cadastro Central de Empresas (CEMPRE) 2024, tabela 9528 (SIDRA).
O mercado em números
319.131
domicílios alugados, ou 32,2% dos domicílios ocupados, segundo o Censo 2022.
Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2022, tabela 9928 (SIDRA). Domicílios particulares permanentes ocupados e, entre eles, os alugados.
Domicílios alugados por cidade
Dúvidas frequentes
Leituras do engenheiro
A Lei 8.245/1991 (art. 23, III) manda devolver o imóvel no estado em que foi recebido, salvo o desgaste do uso normal. Se a pintura precisa ser refeita depende do laudo de entrada, do estado atual das paredes e do contrato. Dúvidas sobre cláusulas do contrato devem ser levadas a um advogado.
Depende do que o laudo de entrada registrou sobre muros, fachadas e portões e do que o contrato prevê. A área externa entra na mesma comparação: estado na entrada, estado atual e desgaste do uso normal, que costuma ser maior onde há sol e chuva. A cobrança em si é uma questão do contrato e, se houver divergência, de um advogado.
Depende do contrato de locação e das regras da imobiliária. Confira o contrato e confirme com a imobiliária antes de agendar a vistoria.
É a deterioração que vem do uso normal, como tinta desbotada pelo tempo ou piso com menos brilho nas áreas de passagem. A lei ressalva esse desgaste no art. 23, III. Dano causado no uso é outra situação (art. 23, V), e pelos vícios ou defeitos anteriores à locação responde o locador (art. 22, IV). A classificação de cada item parte do laudo de entrada.
Na locação por prazo indeterminado, o locatário avisa por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência (art. 6º da Lei 8.245/1991). É nessa janela que os reparos costumam ser organizados. No contrato por prazo determinado, sair antes do fim, em regra, gera a multa prevista no contrato, proporcional ao período cumprido (art. 4º), com as exceções que a própria lei traz. O contrato pode ter regras próprias; em caso de dúvida, consulte um advogado.
Pelo lado técnico, documente item a item: compare o laudo de entrada com o de saída, fotografe cada ponto com data e guarde propostas e registros dos serviços feitos. A decisão sobre responsabilidade e cobrança é jurídica: procure um advogado ou a Defensoria Pública.
Referência para pintura: kitnet, cerca de R$ 1.800,00; apartamento de 2 quartos, cerca de R$ 2.500,00, com material e mão de obra; casa com pintura interna e externa, cerca de R$ 6.000,00. São valores de referência, não uma proposta. O preço final depende da metragem, do estado das paredes e do que o laudo aponta, e é informado na proposta, junto com o que o preço inclui.
Em média, o orçamento sai em 3 dias depois que recebemos o laudo e as fotos, quando o serviço é só pintura e limpeza.
Quando o serviço é só pintura e limpeza, a execução leva em média 3 dias em um apartamento de 2 quartos e 5 dias em uma casa. Com mais reparos, o prazo varia com a quantidade e o tipo de serviço e é informado na proposta.
O pagamento pode ser por Pix ou cartão, com parcelamento em até 12 vezes, conforme o valor do serviço. As condições do parcelamento constam da proposta. Emitimos nota fiscal (Simples Nacional).
Quando o serviço pede responsabilidade técnica registrada, o engenheiro emite a ART e a taxa é paga pelo contratante.
Os serviços têm garantia de 3 meses. O que ela cobre é descrito na proposta. Se a vistoria apontar um item executado que precise de ajuste, a Duarte Souza volta para ajustar sem custo.
Não. A aprovação cabe à imobiliária ou ao locador, com base no contrato e nos registros do imóvel. O trabalho da Duarte Souza segue o escopo contratado, e os serviços são conferidos antes da vistoria de saída.
Fontes consultadas em 2026-09-23. Resumos de lei não substituem o texto integral nem a orientação de um advogado.
Converse com a Duarte Souza
Envie o laudo de entrada, as pendências de saída e fotos atuais. O engenheiro analisa o que precisa ser feito e indica o próximo passo.