Quais reparos são do inquilino na devolução do imóvel

O que a Lei do Inquilinato diz sobre os reparos

Quatro dispositivos da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) organizam o assunto. Dois tratam do inquilino, na devolução e nos danos. Dois tratam do locador, na entrega do imóvel e nos defeitos anteriores. Leia os quatro juntos: nenhum deles, sozinho, resolve um caso concreto.

Abaixo, cada um em paráfrase fiel. O texto integral está no site do Planalto, indicado nas fontes deste artigo.

• Art. 23, III. O locatário restitui o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.
• Art. 23, V. O locatário repara de imediato os danos que ele, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos causaram no imóvel ou nas instalações.
• Art. 22, I. O locador entrega o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina.
• Art. 22, IV. O locador responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação.

Desgaste natural, dano e defeito anterior

Na leitura técnica de uma devolução, cada pendência costuma cair em um de três grupos. Desgaste natural é o que o uso normal produz com o tempo: pintura esmaecida, brilho gasto no piso de passagem, folga em uma ferragem muito usada. Dano é o que foge do uso normal: impacto, quebra, mancha de produto, alteração feita sem autorização.

O terceiro grupo costuma ficar fora das listas prontas: o defeito anterior ou construtivo. Uma mancha de umidade que vem da cobertura, uma placa de piso oca por falha de assentamento, uma porta que empena porque a parede é úmida. Esses sinais podem aparecer durante a locação sem que o uso seja a causa. O art. 22, IV trata dos defeitos anteriores à locação.

Separar os três grupos é trabalho técnico: exige observar o item, a causa provável e o registro de entrada. Decidir quem responde por cada item é questão jurídica e contratual. A avaliação técnica ajuda a conversa entre as partes, mas não substitui essa decisão.

Item por item: onde cada pendência costuma cair

A lista abaixo é um guia de leitura técnica, não uma tabela jurídica. Cada item traz exemplos de desgaste, de dano e de defeito anterior. O enquadramento de um caso real depende do laudo de entrada, das fotos, do contrato e da causa encontrada.

• Pintura. Desgaste: cor esmaecida e sujeira leve de uso. Dano: rabiscos, riscos fundos, manchas de gordura, cor trocada sem autorização. Defeito anterior: mancha de umidade que vem de infiltração na parede ou na cobertura.
• Furos. Não há regra única: pregos de quadro costumam ser tratados conforme o contrato e o laudo. Buchas de suporte de TV, de prateleira ou de armário retirado deixam furos que pedem fechamento e retoque. Furos que já constavam no laudo de entrada seguem esse registro.
• Pisos. Desgaste: brilho gasto nas áreas de passagem. Dano: peça trincada por impacto, mancha de produto químico, arranhão fundo de móvel arrastado. Defeito anterior: placa oca ou solta por falha de assentamento, rejunte que já se desprendia.
• Portas e janelas. Desgaste: folga de dobradiça e de fechadura pelo uso, pequenas marcas de contato. Dano: porta forçada, fechadura quebrada, vidro trincado por impacto. Defeito anterior: folha que empena por umidade, janela que já não vedava.
• Elétrica. Desgaste: espelho de tomada amarelado pelo tempo. Dano: tomada ou espelho quebrado, ligação improvisada, alteração sem autorização. Defeito anterior: circuito que aquece ou desarma por limitação da instalação original, a ser avaliado por profissional habilitado.
• Hidráulica. Desgaste: vedação de torneira gasta pelo uso. Dano: louça trincada, registro quebrado, entupimento por objeto. Defeito anterior: vazamento em tubulação embutida ou infiltração que vem de outra unidade.
• Limpeza. A referência é o estado registrado na entrada. Sujeira do uso e resíduos de obra pedem limpeza, não reparo, e o contrato pode trazer regra própria sobre a entrega.

O que conferir no laudo de entrada

O laudo de entrada é a referência principal. Para cada pendência da saída, procure o mesmo ambiente e o mesmo componente no documento inicial. Veja o que foi escrito, se há foto e se a foto mostra o detalhe discutido. Um registro genérico, como “pintura em bom estado”, ajuda menos do que a foto da parede.

Pelo art. 22, V, o locador fornece, se o locatário pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes. Se o laudo não existe ou é vago, reúna fotos da mudança, mensagens trocadas durante a locação e registros de manutenção. Esses documentos não resolvem uma divergência sozinhos, mas mostram o estado do imóvel em cada momento.

• Mesmo ambiente e mesmo componente nos dois documentos.
• Condição escrita na entrada e condição atual.
• Foto de entrada que mostre o detalhe discutido.
• Alterações autorizadas durante a locação.
• Manutenções pedidas e feitas no período.

O que a lei não diz

A lei dá a regra geral e deixa pontos em aberto. O Código Civil traz regra parecida para a locação em geral, no art. 569, IV, que ressalva as deteriorações naturais do uso regular. Nenhum dos dois textos lista, item por item, o que é desgaste e o que é dano.

Os pontos abaixo ficam para o contrato, para as orientações da imobiliária e, em caso de divergência, para a análise de um advogado.

• Não fixa prazo em dias para a vistoria de saída nem para os reparos.
• Não obriga a fazer vistoria de saída.
• Não diz quem escolhe o prestador dos reparos.

Onde entra a avaliação do engenheiro

Duas pendências parecidas podem ter origens diferentes. A mancha perto do rodapé pode vir de limpeza com produto inadequado ou de umidade subindo pela parede. O piso trincado pode ter levado um impacto ou estar solto por baixo. Antes de pintar ou trocar a peça, vale entender a causa: é ela que define o reparo e ajuda a separar dano de defeito anterior.

Na Duarte Souza, o Engenheiro Civil João Paulo Duarte de Souza, CREA-GO 1015110908D, analisa o laudo da vistoria, compara com a vistoria de entrada e organiza o escopo pelos itens do laudo. A proposta indica serviços, materiais e condições, com visita quando necessária, e os serviços contratados são conferidos antes da entrega das chaves. O atendimento cobre Goiânia, Aparecida de Goiânia, Anápolis, Senador Canedo, Trindade e Hidrolândia, com agendamento.