O inquilino é obrigado a pintar o imóvel ao sair?

O que diz o art. 23, III

A regra da devolução está no art. 23, III da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato): o locatário restitui o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. A pintura não aparece como obrigação separada nesse dispositivo. Ela entra na comparação entre o estado de entrada e o de saída.

Na prática, surgem três situações. Se a parede mostra só o desgaste natural do tempo, a leitura parte da ressalva do uso normal prevista na lei, e o contrato e o laudo de entrada completam a resposta. Se há marcas que fogem do uso normal, como rabiscos, manchas de gordura, furos de suportes ou cor trocada, a diferença costuma ser apontada na vistoria de saída. Se a parede já tinha defeito, como umidade de infiltração, a referência é o art. 22, IV, que trata dos defeitos anteriores à locação.

A resposta está no laudo de entrada e no contrato

O laudo de entrada diz como as paredes estavam: pintura nova, pintura em bom estado, marcas, furos, manchas. Quanto mais detalhado o registro, mais objetiva fica a comparação. Uma foto da parede inteira na entrada vale mais do que a palavra “bom”.

O contrato pode trazer cláusulas sobre pintura na saída, cor, tipo de tinta e quem executa o serviço. Leia essas cláusulas antes de contratar a pintura. Se uma cláusula parecer desproporcional ao estado do imóvel, a análise é jurídica: converse com um advogado antes de assinar o termo de entrega ou pagar uma cobrança.

Cláusula de pintura nova: há divergência

Alguns contratos exigem que o imóvel volte com pintura nova, independentemente do estado. Sobre essa cláusula, as fontes divergem. Em artigo de 2026-05-13, o escritório Azevedo Sette aponta que a exigência pode ser legítima quando o imóvel foi entregue com pintura nova e voltou com manchas ou danos incompatíveis com o uso normal.

Em outro sentido, uma sentença de primeiro grau do 4º Juizado Especial Cível de Anápolis (TJGO), de 2024-11-26, considerou nula a cláusula de pintura nova sem prova de desgaste anormal, com base nos arts. 23, III e 45 da Lei 8.245/1991. É uma decisão de primeira instância, ligada aos fatos daquele processo. Serve como exemplo e não é jurisprudência consolidada.

Por isso, não trate nenhuma das duas posições como regra. Em um caso concreto, a leitura do contrato e a orientação de um advogado vêm antes da decisão de pintar ou de contestar.

Como avaliar se a parede pede pintura

Observe a parede com luz natural e com a luz do ambiente. Desgaste natural costuma ser uniforme: a cor perde um pouco de intensidade por igual. Marcas localizadas, como contato de móveis, mãos perto de interruptores e sujeira de cozinha, mostram onde houve uso mais intenso ou dano.

Manchas pedem investigação antes da tinta. Umidade perto do piso, bolhas abaixo da janela e escurecimento no teto podem vir de infiltração ou vazamento. Pintar por cima esconde o sinal por pouco tempo e pode atribuir ao uso um problema que tem outra origem. Furos pedem fechamento e preparo antes do acabamento.

• Desgaste uniforme de cor e brilho.
• Marcas localizadas de uso ou de impacto.
• Manchas com possível origem em umidade.
• Furos, buchas e reparos de massa.
• Cor diferente da registrada na entrada.

Retoque ou parede inteira

O retoque localizado economiza material, mas pode ficar visível. Diferença de lote, envelhecimento da tinta antiga, brilho e textura fazem a área nova se destacar, principalmente sob luz lateral. Mesmo com a referência de cor correta, não há como prometer que o retoque desapareça.

Quando o retoque tende a aparecer, a solução mais uniforme costuma ser pintar a superfície inteira até um limite natural, como o encontro entre duas paredes ou entre parede e teto. A escolha deve considerar o laudo de entrada, a tinta usada originalmente e o que o contrato pede. Combine essa decisão por escrito no orçamento, antes de começar.

O que torna uma pintura aceitável na vistoria

A Adriano Imóveis, de Florianópolis, publica em suas orientações de desocupação os motivos que levam à reprovação da pintura. A lista serve de critério técnico para qualquer pintura de devolução, porque descreve defeitos de execução visíveis na vistoria. Os critérios variam entre imobiliárias: confirme os da sua.

Quem aprova a vistoria é a imobiliária ou o locador. O que a execução pode fazer é evitar os defeitos abaixo e conferir o resultado antes da data marcada.

• Marcas visíveis de rolo ou pincel.
• Cobertura irregular.
• Tinta diferente da usada no início da locação ou de baixa qualidade.
• Rodapés e interruptores manchados.
• Cantos mal acabados.
• Respingos.