Lei do Inquilinato e vistoria de saída: o que comparar

O que a lei diz e o que ela não diz

Três dispositivos da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) tocam a vistoria. Pelo art. 22, V, o locador fornece, se o locatário pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos existentes. Pelo art. 23, III, o locatário restitui o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. E pelo art. 23, IX, o locatário permite a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, com dia e hora combinados.

Repare no condicional do art. 22, V: a descrição detalhada na entrada depende de pedido do locatário. Se a locação começou com laudo de entrada, ele é a referência da saída. Se não começou, confira que registros existem antes de discutir qualquer pendência.

O que a lei não diz também pesa. Os pontos abaixo ficam para o contrato e para o procedimento da imobiliária, e uma divergência sobre eles é assunto para advogado.

• Não fixa prazo em dias para a vistoria de saída nem para os reparos.
• Não obriga a fazer vistoria de saída.
• Não diz quem escolhe o prestador dos reparos.

Como a vistoria de saída funciona na prática

Como a lei não detalha o procedimento, cada empresa publica o seu. O QuintoAndar, que atende Goiânia e Aparecida de Goiânia, descreve assim em sua central de ajuda, na versão consultada em 2026-09-23: a vistoria de saída ocorre entre o último dia do contrato e os 3 dias úteis seguintes; os reparos são feitos antes dela; depois, o proprietário revisa o laudo em até 5 dias corridos e, em seguida, o inquilino, também em até 5 dias corridos.

Esse é o procedimento de uma empresa, não uma regra geral: confira o que diz o seu contrato. Nos tribunais, a comparação entre entrada e saída também pesa. Em página atualizada em 2024-08-26, o TJDFT reuniu acórdãos em que o laudo de saída feito por uma só parte não bastou, sozinho, para provar o estado do imóvel, e registrou também decisões em outro sentido. É uma amostra de um tribunal, que serve como exemplo e não é jurisprudência consolidada.

Compare o mesmo item, com a mesma referência

Uma foto ampla da sala na entrada não permite comparar com precisão um pequeno detalhe do rodapé na saída. Procure equivalência: mesma parede, mesma face da porta, mesma bancada. Quando houver diferença de iluminação, observe o conjunto antes de concluir que a cor ou o acabamento mudou.

Monte uma tabela simples com quatro campos: item do laudo, condição registrada na entrada, condição atual e encaminhamento proposto. Use nomes consistentes para os cômodos. A identificação “quarto da frente” é mais útil do que alternar “quarto um”, “suíte” e “dormitório” para o mesmo espaço em documentos diferentes.

Descreva o que aparece, sem presumir a causa

Uma descrição útil informa localização, extensão aproximada e aparência. “Mancha escura no teto sobre a janela” registra uma observação. “Telhado totalmente comprometido” já é uma conclusão que precisa de avaliação. Essa diferença importa porque uma decisão precipitada pode ampliar o escopo sem resolver a origem.

Separe também estética de funcionamento. Uma porta pode ter riscos superficiais e fechar corretamente; outra pode parecer nova e não travar. Fotografe o acabamento e anote a condição de uso. Se não foi possível testar um componente com segurança, registre a limitação em vez de preencher o campo como se estivesse aprovado.

Organize as fotografias para que sejam compreensíveis

Fotografias soltas no celular ficam difíceis de consultar semanas depois. Crie pastas por ambiente e use uma sequência: vista geral, aproximação e detalhe. Preserve os arquivos originais, sem filtros que alterem cor ou ocultem defeitos. O contexto da imagem costuma ser tão importante quanto sua nitidez.

Quando houver uma medição feita pelo profissional, registre como ela foi obtida e a que ponto se refere. Não conclua que uma fissura é segura apenas porque parece estreita na foto. Mudança ao longo do tempo, posição e sinais associados podem ser mais relevantes do que o aspecto isolado.

• Identifique ambiente e componente em cada observação.
• Guarde a fotografia geral junto à imagem do detalhe.
• Mantenha as datas e os arquivos originais disponíveis.
• Registre serviços anteriores e alterações autorizadas.
• Anote itens não acessados ou não testados e o motivo.

Trate divergências antes de autorizar o reparo

Quando o laudo inicial é incompleto, não compense a falta de informação com suposições. Reúna mensagens, notas de manutenção e registros de comunicação feitos durante a locação. Apresente a diferença de forma objetiva e peça o alinhamento do item antes de contratar substituições ou pintura de grandes áreas.

A legislação da locação estabelece deveres de locador e locatário e considera o uso normal do imóvel. A definição de responsabilidade em uma situação concreta depende dos fatos e do contrato. A avaliação técnica pode esclarecer origem e solução de um defeito; ela não substitui a interpretação jurídica de uma controvérsia.

Entenda o limite da vistoria visual

Uma conferência de entrega não permite enxergar tubulações embutidas, a face superior de uma cobertura inacessível ou conexões dentro de um quadro elétrico. Um acabamento sem manchas na data da visita também não prova, sozinho, a ausência de problemas em todas as condições de uso.

Por isso, os registros devem indicar acesso, disponibilidade de água e energia e outros limites relevantes. Quando aparece um sinal que precisa de diagnóstico, defina uma avaliação específica. Não transforme a entrega das chaves em incentivo para abrir instalações ou subir em cobertura sem planejamento, autorização e profissionais preparados.

Transforme o registro em uma lista executável

Ao terminar a comparação, cada pendência deve ter localização, descrição, ação combinada e responsável pelo próximo passo. Alguns itens vão direto para o orçamento; outros precisam de visita ou confirmação de material. Essa separação evita que a equipe descubra no último dia que faltava uma peça específica.

Depois dos reparos, confira a mesma lista e acrescente fotos do resultado. Mantenha identificadas as pendências que não faziam parte do contrato de execução. Uma boa documentação permite explicar o serviço sem depender da memória de quem esteve no local e facilita a conferência entre inquilino, proprietário, imobiliária e prestador.